Ihr Recht im Februar 2012

• Mietrecht: Isolierte Garagenkündigung möglich
• Lüftung im Winter
• Betriebskosten – Umlageschlüssel einseitig ändern?
• Kosten der Legionellenprüfung sind Betriebskosten - Mieterbund korrigiert seine Rechtsauffassung
• Betriebskostenabrechnung: Unterjährige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich?
• Eigentümer muss Dachlawine verhindern

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Rundfunk: Neue Abgabe, neue Einzugsmethoden

Vor knapp einem Jahr haben sich die Ministerpräsidenten der Länder auf eine neue Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks geeinigt. Die Rundfunkgebühren für Fernsehen, Radio, internetfähige Computer und Mobiltelefone sollen ab 2013 durch eine allgemeine Haushaltsabgabe ersetzt werden. Erklärtes Ziel der Reform ist der Abbau von Bürokratie. Tatsächlich werden Vermieter und Verwalter von Wohnungseigentum zu unfreiwilligen Helfern beim neuen Rundfunkbeitrag.
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Mietrechtsreform: Haus & Grund plädiert für Nachbesserungen

(ZV) „Mit dem am 17. November vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann das Gesetzesvorhaben. Er bedauerte, dass sich die Koalition frühzeitig und ohne Not davon verabschiedet habe, die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen.

Nach Auffassung Kornemanns ist die geplante Reform geeignet, Mietbetrügern wirksam entgegenzutreten, ohne die Rechte ehrlicher Mieter zu beschränken. Um die energetische Sanierung des vermieteten Gebäudebestandes zu beschleunigen, reichte der Kabinettsbeschluss allerdings nicht aus. Der Ausschluss von Mietminderungen lediglich für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen sei zu kurz. Kornemann forderte zudem, Mietminderungen nicht nur für explizit energetische Modernisierungen auszuschließen, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die parallel durchgeführt werden. „Ohne eine umfassende Anpassung des Mietrechts wird die von allen Parteien geforderte Energiewende nicht erreicht“, sagte Kornemann abschließend.

Testament: Auslegungsfrage

Wer sich im Testament nicht juristisch korrekt oder sonst sprachlich ungenau ausdrückt, riskiert, dass im Wege der dann gebotenen und notwendigen Auslegung nicht das herauskommt, was seinem tatsächlichen Willen entspricht.
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Werbung - nein danke!

Werden Postwurfsendungen gegen den ausdrücklichen Willen des Empfängers zugesendet, so stellt dies einen rechtswidrigen Eingriff in sein Persönlichkeitsrecht und in sein Recht auf informationelle Selbstbestimmung dar, ferner eine Eigentums- und Besitzstörung. Ebenso liegt darin eine unzumutbare Belästigung, die gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG) verstößt. Für die Erkennbarkeit des entgegenstehenden Willens beim Empfänger genügt eine entsprechende Mitteilung an das werbende Unternehmen.
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Sturmschäden korrekt nachweisen

Sturmtief „Ulli“ hat Deutschland bereits arg gebeutelt und wird von Sturmtief „Andrea“ verfolgt. Wenn dadurch das Dach des eigenen Hauses abgedeckt oder der Baum des Nachbarn auf das eigene Haus geschleudert wird, tritt die Wohngebäudeversicherung ein. Der geschädigte Hauseigentümer als Versicherungsnehmer kann aber nur dann Entschädigung wegen eines Sturmschadens vom Versicherer verlangen, wenn ...
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Frostschäden: Eingeschränkter Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit

Wer im Falle eigener Abwesenheit die leerstehenden Räume nicht ausreichend heizt und Wasserleitungen zum Beispiel durch Absperren des Wassers und Leerlaufen lassen nicht vor einem frostbedingten Platzen schützt, handelt im Falle kalter Außentemperaturen grob fahrlässig. In diesem Fall kann der in Anspruch genommene Gebäudeversicherer seine Leistungen um 70 Prozent kürzen, wie Wilfried Pistor, Vorsitzender von Haus & Grund Solingen unter Bezug auf ein Urteil des Landgerichts (LG) Essen vom 16.02.2011 (Az. 9 O 178/09) hervorhebt.

Die Essener Landrichter bescheinigten einem klagenden Versicherungsnehmer eine sog. Obliegenheitsverletzung, weil er trotz drohender kalter Außentemperaturen weder geheizt noch die Wasserleitungen seines Hauses vor einem frostbedingten Platzen geschützt hatte. Denn die Gefahr eines Frostschadens bei fehlender Heizung des Hauses und gleichzeitig unterlassenem Absperren des Wassers hätte sich ihm aufdrängen müssen. Damit hätte der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt, wie Pistor erläutert. Der Anspruch sei entsprechend zu kürzen gewesen (§ 81 Abs. 2 VVG).

Fragen rund um die Versicherung der Immobilie sowie zur Vermeidung von Frostschäden durch ein „winterfestes Haus“ beantwortet seinen Mitgliedern der Haus & Grund Ortsverein Solingen.

BGH: Fälligkeit der Miete mündlich abänderbar?

Schriftlich vereinbart ist es, dass der Mieter die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zahlt.
Mündlich ist diese Fälligkeit geändert auf den 15. eines Monats.

Bei einem Mietvertrag über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform nach §§ 550, 126 BGB notwendig, urteilt der BGH am 27.02.2002 (XII ZR 189/99 in MK 2011, 186), die „mündliche“ Absprache bis zum 15. zu zahlen sei daher nicht rechtswirksam festgelegt. Der Vermieter hatte zweimal Zahlung bis zum 3. Werktag angemahnt und fristlos gekündigt, weil Mitte des Monats gezahlt wurde. Der Mieter beruft sich auf die mündliche Vereinbarung und Rechtsirrtum, er habe nicht wissen können, dass die mündlich geänderte Fälligkeit der Miete keinen rechtlichen Bestand hat.

„Unvermeidbaren Rechtsirrtum“ sieht der BGH hier nicht, hierfür seien drei strenge Maßstäbe vom Schuldner (Mieter) einzuhalten: Der Mieter muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, Rechtsrat einholen und höchst richterliche Rechtsprechung beachten. Dies sei hier nicht geschehen, der Mieter muss ausziehen.

Betriebskosten: Mieter muss behauptete Unwirtschaftlichkeit beweisen

Innerhalb seiner Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beim Ansatz einzelner Betriebskostenarten beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Er muss also darauf achten, dass die Betriebskosten nicht überhöht und damit unwirtschaftlich anfallen. Dieser Grundsatz ist von so manchem Mieter stark strapaziert, bisweilen auch überstrapaziert worden. Dem hat das Amtsgericht (AG) Köln in seinem Urteil vom 28 Dezember 2010 (211 C. 185/10, ZMR 2011, S. 559) einen Riegel vorgeschoben.
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Das „winterfeste“ Haus

Mit unseren Häusern ist es im Winter genauso wie mit unseren Autos: Sie müssen winterfest gemacht werden. Was jeder besonnene Autofahrer bei der Prüfung seines Fahrzeugs auf Wintertauglichkeit für selbstverständlich hält, das wird bei Häusern oft sträflich vernachlässigt. Auch hier ist eine gründliche Inspektion wichtig, damit das Haus im Winter keinen Schaden erleidet. Wesentliche Punkte sind die Suche nach Schwachstellen an der Gebäudeaußenwand einschließlich des Daches sowie das Vorbereiten der Heiztechnik auf den Winter.
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Weihnachtliche Brandschäden durch die „Juristenbrille“

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christuskind, sondern es ergeben sich immer wieder Brandschäden durch den falschen Umgang mit Kerzen in Adventskränzen und Weihnachtsbäumen sowie Sylvesterfeuerwerk. Zu beklagen sind immer wieder Sach- und Körperschäden. Wer dafür einzustehen hat, ist neben der Frage der Ursächlichkeit (Kausalität) in den meisten Fällen eine Frage des Verschuldens
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Silvester: Böllerverbot

Bald ist es wieder soweit: Nach den vorweihnachtlichen Tagen besinnlicher Ruhe und den Festtagen selbst werden in der Zeit vom 29. bis 31. Dezember des Jahres wieder Silvesterböller über den Ladentisch gehen.

Doch Achtung:
Den Freunden der Silvesterknallerei muss bewusst sein, dass das Abbrennen von Silvesterraketen, Knallkörpern und anderen pyrotechnischen Gegenständen in unmittelbarer Nähe von Kirchen, Krankenhäusern, Kinder- und Altersheimen sowie in der Nähe von Reetdach- und Fachwerkhäusern verboten ist.
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Umstellung auf Digitalfernsehen - Mieter zahlt

Am 30.4.2012 wird die analoge Satellitenübertragung eingestellt und ausschließlich digitale Signale über Satellit versendet. Davon betroffen sind alle Haushalte, die ihren Fernseh- und Radioempfang bisher analog über Satellit erhalten. Die Umstellung der Empfangstechnik auf digitales Fernsehen stellt eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters dar, die Grundlage einer Mieterhöhung sein kann.
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Rundfunkgebühren: Vermieter im Dienste der GEZ

Bis heute läuft die GEZ potentiellen Rundfunkteilnehmern hinterher und versucht, auch vor Ort durch Hausbesuche zu klären, ob in Wohnungen und Betrieben genutzte Radio- und Fernsehgeräte auch tatsächlich ordnungsgemäß angemeldet sind. Ab 2013 soll das anders werden. Dann soll es ein neues Gebührenmodell geben, das pauschal jeden Haushalt zur Rundfunkgebührenpflicht heranzieht, völlig egal, ob dort tatsächlich Empfangsgeräte betrieben werden oder nicht. Der dahinter stehende Zweck ist durchsichtig: Der GEZ soll ihre Nachweispflicht als Voraussetzung einer Heranziehung zu Rundfunkgebühren erspart werden.
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Erbe: Nicht vorzeitig ausschlagen

Eine Erbin schlug durch notarielle Erklärung das Erbe nach ihrer Stiefmutter aus. Denn sie ging davon aus, dass sie mehr Schulden als Vermögen erbt. Dies war ein Irrtum. Denn später stellte sich heraus, dass die Stiefmutter ein Vermögen im Wert von circa 76.000 € hinterlassen hatte.
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Fehlalarm: Keine Haftung für aufgebrochene Tür

Zuerst glaubte die Nachbarin aus der angrenzenden Wohnung ein Stöhnen und Jammern zu hören. Auf ihren besorgten Anruf hin wurde nicht abgenommen. Daraufhin rief die Nachbarin die Feuerwehr in der Annahme, es liege ein Notfall vor. Die Feuerwehr machte kurzen Prozess und brach die Tür der Nachbarwohnung auf. Die Wohnung war leer. Der Vermieter wollte die zerstörte Wohnungseingangstür von der Nachbarin ersetzt haben, die die Feuerwehr alarmiert hatte.
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Modernisierungen: BGH reduziert Anforderungen zur Ankündigungspflicht

Will der Vermieter seine vermietete Immobilie modernisieren, so muss er dies mindestens drei Monate vorher dem Mieter ankündigen und die geplante Baumaßnahme beschreiben (§ 554 Abs. 3 BGB). Von Baumaßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf den Mieter abgesehen, sind Angaben zu

• Art, Umfang, Beginn und zur voraussichtlichen Dauer der geplanten Maßnahme,
• sowie zum Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung notwendig,
  sofern nach Beendigung der Baumaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung geltend gemacht werden soll.
• Schließlich ist die Auswirkung der Baumaßnahme auf die voraussichtlich künftig entstehenden Betriebskosten darzustellen.

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Energetische Sanierung: keine steuerliche Förderung

Im Verein mit der Wohnungswirtschaft hat Haus & Grund immer wieder und nachhaltig gefordert, die Kostenlast anlässlich energetischer Sanierungen von Gebäuden nicht nur den Eigentümern aufzubürden, sondern angemessen zwischen Eigentümern, Mietern und dem Staat aufzuteilen. Schließlich handelt es sich beim Klimaschutz um ein Ziel, das auch vordringlich im staatlichen Interesse steht. Eingefordert wurde neben einer angemessenen Kostenbeteiligung des Mieters insbesondere eine steuerliche Forderung energetischer Baumaßnahmen.
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Herbststürme – Wer zahlt?

Abgedeckte Dächer, herumfliegende Gebäudeteile, zerschlagene Autos oder sogar verletzte Personen – das ist häufig die Bilanz von Herbststürmen. Um Sturmschäden wirtschaftlich abzufangen, sollten einschlägige Versicherungen abgeschlossen werden. Denn bei Sturmschäden durch Bäume laufen Sie als Geschädigter Gefahr, leer auszugehen. Umgekehrt besteht für Sturmschäden durch Gebäude, Gebäudeteile oder durch mit dem Grundstück fest verbundene Aufbauten ein hohes Haftungsrisiko des Grundstücksnutzers oder sonstigen Gebäudeunterhaltspflichtigen.

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Dunkel-Deutschland?

Neben der 100 W Glühbirne hat die Europäische Union nun auch die 60 W Glühbirne geächtet und aus den Verkaufsregalen genommen. Kehren wir jetzt deshalb bald zu „Dunkelkammerverhältnissen“ zurück? Sicher nicht, auch wenn ein bisschen weniger Licht dem einen oder anderen Zeitgenossen ganz lieb wäre. Insbesondere in Großstädten und in dichteren urbanen Wohnstrukturen wird Lichtschein häufig als Beeinträchtigung, als Immission empfunden. Das brachte Mieter sogar schon auf die Idee, sich durch Mietminderungen gegen Leuchtreklamen zu wehren, die von ihnen als aufdringlich geächtet werden.
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Energetische Sanierung: kein Zwang!

(ho) Stark unzufrieden zeigt sich Dr. Hans Reinold Horst, von Haus & Grund Solingen mit dem am 6.6.2011 gefassten Kabinettsbeschluss der Bundesregierung zur Novelle des Baugesetzbuches. Danach sollen Städte und Gemeinden künftig Flächen als „Sanierungsgebiete zu Klimaschutzzwecken“ ausweisen können.

Entgegen aller vorheriger staatlicher Beteuerungen könnten Eigentümer dann gezwungen werden, in diesen Gebieten ihre Häuser auf eigene Kosten zu sanieren, zeigt sich Dr. Horst empört. Das gesamte bisherige Recht und die bisherigen politischen Verlautbarungen setzen auf Freiwilligkeit energetischer Sanierungen, nicht auf einen Sanierungszwang und betonen die Notwendigkeit einer wirtschaftlich für den Eigentümer als Investor vernünftigen Baumaßnahme.

Das bisherige Energiekonzept der Bundesregierung, die Energieeinsparverordnung 2009 und vor allem das Mietrecht können mit den neuen Plänen innerhalb der Baugesetzbuchnovelle ausgehebelt werden, wenn dadurch jetzt Sanierungszwänge entstehen, so Dr. Horst. Neue Probleme werden die Folge sein, so z.B. die Frage, ob eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers zur energetischen Sanierung auch im privatrechtlichen Vertragsverhältnis dem Mieter Rechte auf Durchführung solcher Sanierungen oder auch Gewährleistungsrechte im Falle unterlassener Sanierungen an die Hand geben kann. Hinzukommt der Rückfall in die Kleinstaaterei, wenn jede Gemeinde über den Ausweis derartiger Sanierungsgebiete frei entscheiden kann. Auch dies ist der Förderung des Klimaschutzes als zentrale Aufgabe mit hohem Stellenwert abträglich, ist Dr. Horst überzeugt: Diese Pläne des Gesetzgebers müssen deshalb unbedingt verhindert werden, bevor wir uns mit der Gemeinde anzulegen haben.

Weitere Informationen zum Thema „ energetische Sanierung“ erhalten Mitglieder bei Haus & Grund Solingen.

Herbstlaub – Achtung Haftungsgefahr

Mit dem Herbstlaub ist es im Prinzip genauso wie mit Schnee und Eis. Mit ihm gehen Rutsch- und Sturzgefahren einher, die sich in Unfällen mit Körper- und Sachschäden niederschlagen können. Damit es soweit nicht kommt, sind die Eigentümer der jeweilig vom Laub befallenen Flächen verpflichtet Vorsorge zu treffen. Sie haben den Fußgänger- und Fahrzeugverkehr auf ihren Flächen zu sichern (Verkehrssicherungspflicht). Verantwortlich ist für öffentliche Straßen und Bürgersteige die Gemeinde, soweit es sich um Ortsstraßen handelt.
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Erbbauzins zum Verbraucherpreisindex

Zwischen Erbbaurechtsausgeber und Erbbaunehmer ist vereinbart, dass der Erbbauzins für das Baugrundstück an die Nettolohnentwicklung angepasst werden kann. Diese Klausel legt der Erbbaurechtsausgeber dahingehend aus, er könne unter Berücksichtigung der Steigerung des Verbraucherpreisindexes um 17 % Erbbauzins erhöhen. Dies will der Hauseigentümer nicht hinnehmen.

AG Hannover urteilt (6 U 9/11), der Erbbaurechtsausgeber handele nicht willkürlich, wenn er den Erbbauzins um 17 % Steigerung des Verbraucherpreisindexes erhöht.

Mietkaution: vor Rückgabe eigene Ansprüche genau prüfen

Im Mietvertrag war eine Kaution vereinbart. Der Vermieter akzeptierte ein Kautionssparbuch, das auf den Namen des Mieters lautete und an den Vermieter verpfändet wurde. Nach der Verpfändungserklärung sollte das Sparbuch vom Vermieter verwahrt werden. Vor Ende des Mietverhältnisses besichtigte der Vermieter die Wohnung und stellte keine gravierenden Mängel fest. Deshalb gab er das verpfändete Kautionssparbuch an den Mieter zurück. Nach Übergabe des Objektes fand der Vermieter dagegen gravierende Mängel im Parkett.
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Kaution: Abgeltungssteuer für angefallene Zinsen

Auch für Zinsen aus Mietkautionskonten, die auf den Namen des Vermieters lauten, wird Abgeltungssteuer fällig.
Das korrekte Vorgehen bei der Versteuerung von Kautionszinsen:
Der Vermieter ist Treuhänder der Kautionsmasse. Er muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und zweckentsprechend verwalten.
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Parabolantenne - nein danke

Mieter, die bei vorhandenem Kabelanschluss eine zusätzliche Parabolantenne zum Empfang besonderer Programme installieren möchten, können jetzt auf vergleichbare Progammangebote im Internet verwiesen werden. Dies berichtet Haus und Grund Niedersachsen unter Hinweis auf ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Berlin-Wedding vom 20.05.2010 (22 a C. 308/09).

Dazu Verbandsvorsitzender Dr. Hans Reinold Horst:
"Ausländischen Mietern, die einen Heimatsender über das Internet empfangen können, muss der Vermieter jetzt die Installation einer Parabolantenne nicht mehr gestatten."

Baut der Mieter eigenmächtig, kann ihn der Vermieter umgehend zur Beseitigung auffordern. Hat der Vermieter früher die Genehmigung für eine Parabolantenne erteilt und wird jetzt der Empfang vergleichbarer Programme auch über Internet möglich, kann er die Genehmigung widerrufen und ebenfalls den Abbau der Antenne verlangen, so Dr. Horst.
Ob der Mieter tatsächlich über einen Computer verfügt, ist unbeachtlich.

Abstellplatz für Boote im reinen Wohngebiet unzulässig

(ho) Der stolze Eigentümer einer Motoryacht mit einer Länge von 9 m wollte auf einem Grundstück einen Stellplatz bauen, um die Yacht dort für den Winter zu lagern. Die Baugenehmigung für den Lagerplatz der Yacht wurde ihm erteilt.
Sein Nachbar war weniger maritim eingestellt und beschwerte sich über die „neue Aussicht“. Er zog gegen die Baugenehmigung zu Felde - und gewann.

Das Verwaltungsgericht (VG) Baden-Württemberg (Urteil vom 5.4.2011 - 5 S 194/10) hielt einen Bootslagerplatz in einem Wohngebiet grundsätzlich für unzulässig. Er sei einem Stellplatz für Kraftfahrzeuge nicht gleichzusetzen.

Energetische Sanierung: kein Zwang!

Stark unzufrieden zeigt sich Wilfried Pistor, Vereinsvorsitzender von Haus &Grund Solingen mit dem am 6.6.2011 gefassten Kabinettsbeschluss der Bundesregierung zur Novelle des Baugesetzbuches. Danach sollen Städte und Gemeinden künftig Flächen als „Sanierungsgebiete zu Klimaschutzzwecken“ ausweisen können.
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Energieeinsparung erläutern

Tauscht der Vermieter alte Fenster gegen neue aus und spart er damit nachhaltig Energie ein, so liegt eine modernisierende Baumaßnahme vor. Nach Beendigung der Maßnahme kann der Vermieter die Miete deshalb wegen energetischer Modernisierung der Wohnung erhöhen (11% der investierten Baukosten, bezogen auf die Jahresmiete). Dazu muss er dem Mieter aber zuvor verdeutlichen, wie viel Energie durch die Modernisierungsmaßnahme eingespart wird. Andernfalls muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.
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Schlüssel, Schlüsselgewalt und Schlüsselverlust

„ Schlüsselfragen“ im Mietrecht spielen eine große Rolle: einerseits geht es um das Hausrecht des Mieters und um sein Interesse, auch „gefühlt“ ungestört in seiner Wohnung leben zu können. Der Vermieter soll nicht allgegenwärtig sein. Er soll keine Zugangsmöglichkeit zur Wohnung durch eigene Schlüssel behalten; der Mieter soll nicht ständig mit „Besuch rechnen müssen.“ Andererseits geht es um das berechtigte Interesse des Vermieters, zumindest bei entstandenen oder drohenden Gefahren und Schäden sofort in die vermietete Wohnung gelangen zu können, um weitere Schadensverläufe abzuwenden.
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Neu: Telefonberatung mittwochs zwischen 17 und 19:00 Uhr

Ab sofort erweitert Haus & Grund Solingen für Mitglieder seinen Beratungsservice.
Zusätzlich zu den bisherigen Beratungsangeboten wird mittwochs abends zwischen 17 und 19:00 Uhr eine Telefonberatung durch Dr. Hans Reinold Horst nach vorheriger telefonischer Anmeldung in der Geschäftsstelle (Telefon: 0212 / 22226-0 - Frau Beck) angeboten. Sie kann zu allgemeinen Fragen und auch in laufenden Sachen in Anspruch genommen werden - natürlich nicht nur von berufstätigen Mitgliedern.

Dr. Horst, stellvertretender Vorsitzender unseres Vereins, Haus & Grund-Landesverbandsvorsitzender und Mitglied des Bundesvorstandes von Haus & Grund Deutschland, ist seit vielen Jahren als Fachautor, Fachdozent und Rechtsanwalt im Miet-, Immobilien- und Erbrecht tätig.
Geschäftsstelle >>

BGH: Verwertungskündigung bei maroder Wohnung

Weil der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Miethauses gehindert ist, kündigt er das Mietverhältnis gegenüber dem letzten Mieter in einem Haus mit acht bereits geräumten Wohnungen. Das Haus soll abgerissen und ein Neubau errichtet werden. Der Vermieter beruft sich auf § 573 Nr. 3 BGB.

Ja, sagt der BGH (VIII ZR 155/010), die marode Wohnung sei zu räumen, der Vermieter habe dargelegt, dass die Wohnung und das gesamte Haus nicht mehr wirtschaftlich saniert werden können, aus diesem Grunde sei zu Recht wegen wirtschaftlicher Verwertung gekündigt.

Urlaubszeit: Wohnungsaufsicht gewährleisten

Wer in Urlaub fährt und seine Wohnung verlässt, muss Vorkehrungen treffen, damit bei seiner Rückkehr keine böse Überraschung auf ihn wartet. Natürlich ist kein Mieter verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen und auf sie aufzupassen. Er hat ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht. Gleichwohl hat jeder Mieter eine Obhutspflicht im Hinblick auf seine Mietwohnung. Er muss also auch in seiner Abwesenheit sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden.
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Hartz-IV-Mietverhältnisse: Antrag auf direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen stellen

Mieteinkünfte in Hartz-IV-Mietverhältnissen werden sicherer. Der Gesetzgeber hat endlich reagiert.
Mit dem am 29. März 2011 verkündeten Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des SGB II und XII (Artikel 14, Abs. 1 des Gesetzes zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des SGB II und XII, BGBl. I/2011, S. 453) wird es möglich, auf Antrag des sozialhilfeberechtigten Mieters Unterkunftskosten direkt an den Vermieter auszahlen zu lassen.
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Schäden durch Feuerwehr - nicht ersatzfähig

(Ho) Kommt es durch Feuerwehreinsätze zu Schäden, haben die Geschädigten meist schlechte Karten. Denn die Feuerwehr ist in erster Linie im öffentlichen Interesse zur Brandbekämpfung und zur Rettung von Leben tätig. Kommt es hierbei zu Sachschäden, zeigen sie sich in der gerichtlichen Bewertung untergeordnet.
Dazu zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:
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Modernisierungsvereinbarung: Ein Weg aus dem Investor-Nutzer-Dilemma?

In ihrem Energiekonzept hat sich die Bundesregierung das Ziel gesetzt, die energetische Sanierungsrate im Wohnungsbestand zu verdoppeln. Da knapp 60 Prozent aller Wohnungen vermietet werden, ist hierfür die Entschärfung des Investor-Nutzer-Dilemmas zwingend notwendig: Während der Vermieter die Investitionskosten trägt, profitiert alleine der Mieter von den hierdurch eingesparten Energiekosten.
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Auch zukünftige Mieten einklagbar

Jetzt ist es amtlich: Zahlungsklagen des Vermieters müssen sich nicht auf Mieten beschränken, mit denen der Mieter bereits für die Vergangenheit im Rückstand ist. Auch zukünftig fällig werdende Mieten bis zur Wohnungsräumung können mit eingeklagt werden, wenn aus dem bisherigen Zahlungsverhalten des Mieters die Sorge gerechtfertigt ist, dass er seine Mieten zukünftig nicht pünktlich entrichtet.
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Mieter tot - Erben unbekannt

Häufig ist der Fall des allein lebenden Mieters, der in der Wohnung verstirbt und dessen Erben dem Vermieter nicht bekannt sind. Lässt sich der Erbe nicht ermitteln und bleibt er unbekannt, gibt es aber Personen, die sich um den Nachlass kümmern, ohne Erbe zu sein oder ohne in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, so bietet es sich an, diese Personen für den unbekannten Erben kündigen zu lassen und für den Erklärenden eine Freistellungsvereinbarung zu treffen. Denn derartige Kündigungen können über eine nachträgliche Genehmigung durch den Erben wirksam werden (§ 185 BGB).
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Kaution: keine Verrechnung mit laufender Miete

(Ho) Höchst ärgerlich für Vermieter und für Mieter verboten ist es, wenn gegen Ende des Mietverhältnisses laufende Mieten mit einer geleisteten Kaution verrechnet werden und damit auf dem Konto des Vermieters nicht mehr eingehen. Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig.

Die Kaution dient dem Zweck, den Vermieter mit seinen Ansprüchen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zu sichern (§ 551 Abs. 1 S. 1 BGB). Würde man dagegen dem Mieter eine Verrechnungsmöglichkeit mit laufenden Mietzahlungen zugestehen, so würde der Sicherungszweck der Kaution leer laufen. Denn die Kaution soll den Mieter nicht etwa von Miet- und Betriebskostenzahlungen gegen Ende des Mietverhältnisses freistellen, sondern bereits dem Wortlaut des Gesetzes nach Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter absichern, so das Landgericht (LG) Berlin in seinem Urteil vom 30.12.2010 (Az. 65 S 139/10, Grundeigentum 2011, 268).

Goldenes Ehrenzeichen für Vereinsvorsitzenden Wilfried Pistor

Wilfried Pistor, seit 25 Jahren Vorsitzender von Haus und Grund Solingen e. V., wurde im Rahmen der diesjährigen Mitgliederversammlung seines Vereins am 1. April 2011 mit dem goldenen Ehrenzeichen des Zentralverbandes Haus und Grund Deutschland für seine außerordentlichen Verdienste um das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum ausgezeichnet. Pistor empfing die Ehrung aus der Hand des Haus & Grund Landesvorsitzenden und Mitglied des Bundesvorstandes, Dr. Hans Reinold Horst.

Im Rahmen seiner Laudatio würdigte Horst das erfolgreiche Wirken und die hohen Verdienste Pistors, der Haus und Grund Solingen zu einem modernen Dienstleistungszentrum entwickelt habe, dass jedem professionellen Anspruch gerecht werde. Sehr verdient wurde Pistor dabei hohe Anerkennung und hohes Lob! zuteil, das durch einen lang anhaltenden kräftigen Applaus des Mitgliederpublikums unterstrichen wurde.
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Energetische Sanierung: immer freiwillig?
Geschossdecken bis 31.12.2011 dämmen

Haus- und Grundeigentümerverbände und die gesamte Wohnungswirtschaft haben bisher erfolgreich dafür gekämpft, die energetische Sanierung von Gebäuden auf freiwilliger Basis anzugehen und die Gebäudeeigentümer dazu nicht gesetzlich zu verpflichten. Entgegengesetzte Vorstöße Anfang September 2010 konnten erfolgreich abgewehrt werden: die Bundesregierung hat sich in ihrem „Energiekonzept" dazu bekannt, auf Sanierungszwänge zu verzichten und auf bezahlbare freiwillige Initiativen zu setzen. Allerdings gibt es im Energie- und Technikrecht Sanierungszwänge.
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Verbraucher: Keine Benachrichtigungsgebühr

(Ho). Banken und Sparkassen dürfen keine Benachrichtigungsgebühren von ihren Kunden wegen erfolgloser Lastschriften nehmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach entschieden.

Seit dem Spätherbst 2009 gibt es aber neue Allgemeine Geschäftsbedingungen für Banken und Sparkassen. Sie beinhalten eine Klausel, nach der Banken und Sparkassen zur Erhebung einer Benachrichtigungsgebühr über erfolglose Lastschriften berechtigt sind. So steht es in den neuen „Bedingungen für Zahlungen mittels Lastschrift im Einzugsermächtigungs- und Abbuchungsverfahren.“

Nichts da, sagte das Landgericht (LG) Leipzig (Urteil vom 6.12.2010 - 8 O 1140/10) auf Initiative der Verbraucherzentrale Sachsen. Sie hatte erfolgreich dagegen geklagt, dass die Banken wieder bis zu fünf Euro für jede zurückgegebene Lastschrift verlangen.

Mietrecht: erlaubter Besuch oder erlaubnispflichtige Aufnahme?

Viele Vermieter kennen das: der flotte Single-Mieter wohnt plötzlich nicht mehr allein, sondern zusammen mit einer weiblichen Eroberung aus der Wochenenddisco. Aus dem „one night stand“ werden zwei Wochen, vier Wochen und mehr. Da wird geduscht, gebadet, gewaschen und gemeinsam gekocht. Die Nachbarn befürchten einen erhöhten Wasserverbrauch und wenden sich an Sie als Vermieter. Sie werden aufgefordert, mal für geordnete Verhältnisse zu sorgen.
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Lebensversicherung: Ex Frau will Geld

Als er heiratete, hatte er sein Feld bereits bestellt und eine Lebensversicherung abgeschlossen. „Irrtum vom Amt,“ musste sich der Mann eingestehen und ließ sich nach 16 Jahren scheiden. Er heiratete erneut - und starb. Die Lebensversicherung wurde an die zweite Ehefrau ausbezahlt. Die geschiedene erste Ehefrau hob den Zeigefinger und wollte Geld sehen. Trotz der Scheidung sah sie sich weiter bezugsberechtigt.
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Mietensicherung: Niemals so wertvoll wie heute

Die Zahl der Privatinsolvenzen stieg 2010 in Deutschland auf 7,6 Prozent. Die Insolvenzquote liegt damit über dem europäischen Durchschnitt von 5,2 Prozent. In absoluten Zahlen macht das im Jahre 2010 140.000 Privatinsolvenzen aus. 2009 waren es 19.000 Privatinsolvenzfälle weniger. Insgesamt sind in Deutschland 6,5 Millionen Menschen überschuldet. Das ist etwa jeder zehnte Erwachsene über 18 Jahre. Die größten Zuwächse sind in der Personengruppe der 18 – 28jährigen zu verzeichnen, Tendenz stark zunehmend.
Somit werden Mietschulden eher zu- als abnehmen.
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Bauträger: Beweislast für Mängelfreiheit nach Abnahme

(Ho) Erkennt der Bauträger seine Verpflichtung zur Beseitigung aufgelisteter Baumängel an, muss er beweisen, dass er diese Verpflichtung erfüllt hat.

Dieses Ergebnis schrieb das Kammergericht (KG) in Berlin einem Bauträger ins Stammbuch, der zunächst im Zusammenhang mit der durchgeführten Bauabnahme aufgelistete Mängel schriftlich anerkannt, danach aber nicht rechzeitig beseitigt und im übrigen sogar bestritten hat (Urteil vom 13.08.2010 – 6 U 85/09). Das Gericht ging von einem Anerkenntnis des Bauträgers aus. Dies verbiete es, den anerkannten Mangel später nachfolgend wieder zu bestreiten. Dieses Ergebnis folge unmittelbar aus den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

Keine Mängelanzeige – Kein Zurückbehaltungsrecht

Ein häufig anzutreffender Fall:
Der Mieter behauptet einen Mangel in den Mieträumen, zeigt ihn dem Vermieter an, mindert die Miete und macht zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht an den nicht geminderten Mietanteilen geltend. Damit bringt er zum Ausdruck, dass er den Mieter mit Druck veranlassen will, den von ihm behaupteten Mangel abzustellen.
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Mietkündigungsverzicht – Erstmalige Kündigungsmöglichkeit?

Soweit es sich nicht um Mietverhältnisse mit einem Studenten handelt, hat es der Bundesgerichtshof bisher akzeptiert, dass Vermieter und Mieter wechselseitig erklären können, dass sie bis maximal 4 Jahre seit dem Abschluss des Mietvertrages auf ihr Recht zur ordentlichen, sprich fristgerechten Kündigung verzichten.
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Auftakt 2011

Die Bauwirtschaft stabilisiert sich, der Wohnungsbau bekommt neuen Schwung. Die Wirtschaft wächst ohne Pause. Mit einem Wachstum von 3,6 % im Jahre 2010 erreicht sie die höchste Zuwachsrate seit der Wiedervereinigung. Die tiefe Rezession ist überwunden. Das Tempo des erwarteten Wirtschaftswachstums lässt zwar innerhalb des neuen Jahres nach, doch bleibt das Wachstum im gesamten Jahre 2011 robust.
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Sozialmieter: Kein Mietanspruch gegen die ARGE

Fehlen besondere Anhaltspunkte zu einer rechtlich bindenden Erklärung der ARGE gegenüber dem Vermieter, die Miete für den sozialhilfeberechtigten Mieter einschließlich Betriebskosten zu übernehmen, kann eine Genehmigungserklärung des Mietvertrags mit der Ankündigung, die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen, nur als bloße Mitteilung einer Tatsache verstanden werden, ohne das der ARGE ein diesbezüglicher Rechtsbindungswille unterstellt werden kann.
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BGH: Ungeeichte Zähler

Die Verbrauchswerte eines nicht geeichten Zählers dürfen verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Hierzu reicht die Bescheinigung einer anerkannten Prüfstelle aus. Entscheidend sei nicht das Siegel sondern die korrekte Abrechnung, urteilt der BGH (VIII ZR 112/10).

Volksbefragung „Zensus 2011“

Wer es noch nicht vernommen hat, dem sei kundgetan: Eine neue Volksbefragung steht ins Haus und soll Klarheit über den Wohnungsbedarf schaffen. Natürlich gilt das auch für Solingen. Angestoßen wird das Ganze von der Europäischen Union. Sie plant im Jahre 2011 eine Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung. Im Einzelnen soll ermittelt werden, wie viele Menschen in den Ländern leben, wie sie wohnen und was sie beruflich machen. Erhebungsstichtag soll der 09. Mai 2011 sein. Die gesammelten Daten sollen Stadtplanern und Immobilienunternehmen in Deutschland zur Verfügung gestellt werden.
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Mietrechtsnovelle angestoßen
Bundesjustizministerium veröffentlicht Diskussionsentwurf

Klimaschutz über alles – da darf doch auch das Mietrecht nicht im Wege stehen. Mit diesem Credo legt das Bundesjustizministerium jetzt einen Diskussionsentwurf zur Änderung des Mietrechts vor und arbeitet damit einen Auftrag ab, den bereits die Koalitionsvereinbarung der amtierenden Bundesregierung am 26. Oktober 2009 formuliert hatte: Energetische Sanierungen und Modernisierungen von Gebäuden sollen dem Vermieter erleichtert werden und nicht am Widerstand der Mieter scheitern dürfen. Ferner soll dem Mietnomadentum Einhalt geboten werden. Zufrieden oder gar glücklich ist mit dem Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes keiner. Der Deutsche Mieterbund sieht den Entwurf als Frontalangriff auf den sozialen Mieterschutz, Haus & Grund sieht den Entwurf erst Recht nicht als „großen Wurf“: Er gehe an der Praxis des Mietrechtsalltags vorbei und greife nicht. Doch zunächst – worum geht es im Einzelnen?
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Achtung Vermieter – Kautionsleistung sichern

Mit Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – erkennt der BGH eine Pflicht des Mieters zur Zahlung einer vereinbarte Barkaution nur dann an, wenn zuvor der Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kautionskontos führt, auf das der Mieter den Betrag dann einzahlt. Wird vereinbart, dass die Kautionssumme in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu überweisen ist, soll nach dieser Entscheidung, die bisher nur in Form einer Presseveröffentlichung vorliegt, keine Pflicht des Mieters zur Zahlung der Kaution entstehen.
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Gaspreise: Verfassungsgericht zeigt Herz für Verbraucher

Nach wer sagt’ s denn ? Endlich hat das höchste deutsche Gericht in Karlsruhe das allseits abschließende Machtwort gesprochen und Gasversorgungsunternehmen, die sich auf unzulässige Preisanpassungsklauseln berufen haben und damit bereits vor dem Bundesgerichtshof gescheitert sind, ins Stammbuch geschrieben:
Gaspreise für Privatkunden dürfen nicht allein an den Ölpreis gekoppelt werden.
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Energetische Gebäudesanierung – Endlich Kurswechsel!

Na wer sagt´s denn – es geht doch! Fasst unbändig erleichtert ist man als Vertreter der Wohnungswirtschaft geneigt, zum jetzt bekannt gewordenen Eckpunktepapier des Bundesjustizministeriums zur Neugestaltung des Mietrechts in Jubel zu verfallen. Im Einzelnen geht es um den jetzt eingetretenen erfreulichen Kurswechsel bei der Richtung der Bundesregierung zur Verteilung der Kostenlast in der energetischen Gebäudesanierung: Danach sollen Mieter und Vermieter angemessen beteiligt werden.
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Mietrecht: Windräder als Modernisierungsmaßnahme?

Wer an Windenergieanlagen zur Umwandlung von Windenergie in elektrischen Strom denkt, hat zunächst große Windparks vor Augen, bei denen an günstiger Stelle auf bis zu 230 Meter hohen Masten Propeller Generatoren zur Stromerzeugung antreiben. Windenergieanlagen kommen aber nicht nur in Form großer Windkraftwerke vor, sondern auch als Mikrowindanlage auf einzelnen Hausdächern. Sie sind gerade an Orten mit wenig Sonnenschein effektiv und können dort statt Photovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren eingesetzt werden.
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Kontopfändungsschutz verbessert – Beitreibung von Mieten erschwert

Am 1. Juli 2010 ist das Gesetz zur Reform des Pfändungsschutzes in Kraft getreten. Es regelt den Schutz von Kontenpfändungen grundlegend neu. Damit soll Schuldnern das nötige Geld zum Lebensunterhalt auch auf einem Girokonto pfändungsfrei belassen werden. Im Einzelnen hat der Schuldner die Möglichkeit, sich für sein Guthaben einen automatischen „Sockel-Pfändungs-Schutz“ zu sichern.
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Kaminöfen: Neue Feinstaubgrenzen

Seit dem 22. März 2010 gilt die 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (1. VO zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes-Verordnung bei kleinen und mittleren Feuerungsanlagen vom 26.1.2010, BGBI. I 2010, Seite 38). Für Kamin- und Kachelöfen bringt sie neue Grenzwerte. Besonders herauszugreifen sind Immissionen durch Feinstaub und Kohlenmonoxid. Erfasst sind aber auch Heizungsanlagen, die mit Festbrennstoffen wie Holzscheiten, Pellets, Hackschnittzeln oder Kohle betrieben werden.
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Vorsorge: Im Alter das eigene Haus beleihen?

Die schon lange währende Diskussion um die zukünftige Auskömmlichkeit der eigenen Rente ruft neue Geschäftsideen auf den Plan:
Die so genannte „Rückwärtshypothek“ als Vorsorgeform für Hauseigentümer im Rentenalter. Damit soll sich das Haus wieder zu Geld machen lassen können, ohne dass die Eigentümer ausziehen müssen. Reicht die Rente nicht mehr aus, um die finanziellen Verpflichtungen zu bestreiten oder will man sich noch große Wünsche erfüllen, die aus dem laufenden Budget nicht zu bestreiten sind, dann soll die „Rückwärtshypothek“ die eigene Liquidität erhöhen können.
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Neue Serviceleistung bei Haus & Grund Solingen:
Der Mieter-Solvenz-Check von InFoScore

Wer also heute eine Wohnung vermieten will, der muss sich zwangsläufig darum kümmern, dass er einen wirtschaftlich solventen Vertragspartner findet. Haus & Grund Solingen bietet deshalb ab sofort einen Mieter-Solvenz-Check an, der die wirtschaftliche Bonität von Mietinteressenten abfragt.

Goldene Regel hierbei ist:
In jedem Fall vor Unterschrift des Mietvertrages klare Erkenntnisse über die wirtschaftliche Bonität des zukünftigen Vertragspartners, also des Mietinteressenten, gewinnen!
Zum Mieter-Solvenz-Check >>

Damit es schneller geht!
Service der Stadt Solingen für Bauherren

Die Stadt Solingen (Stadtdienst 624) bietet ab sofort für Bauherren einen ganz besonderen Service:
Jeweils montags zwischen 8:00 Uhr und 12:30 Uhr können Anträge für kleinere Bauvorhaben bei der Stadt Solingen abgegeben werden.

Was sind kleinere Bauvorhaben und
wie schnell wird entschieden? >>