(ho) Im Mietvertrag war eine Kaution vereinbart. Der Vermieter akzeptierte ein Kautionssparbuch, das auf den Namen des Mieters lautete und an den Vermieter verpfändet wurde. Nach der Verpfändungserklärung sollte das Sparbuch vom Vermieter verwahrt werden. Vor Ende des Mietverhältnisses besichtigte der Vermieter die Wohnung und stellte keine gravierenden Mängel fest. Deshalb gab er das verpfändete Kautionssparbuch an den Mieter zurück. Nach Übergabe des Objektes fand der Vermieter dagegen gravierende Mängel im Parkett. Deshalb gab der Vermieter die vom Mieter verlangte Pfandfreigabeerklärung im Hinblick auf das Kautionssparbuch gegenüber der Kreissparkasse nicht ab. Der Mieter klagt auf Erteilung der Pfandfreigabeerklärung. Um sich aus der Kaution schadlos halten zu können, begehrt der Vermieter mit der Widerklage umgekehrt die Herausgabe des Kautionssparbuchs wegen festgestellter gravierender Schäden am Parkett der Wohnung.

Das Landgericht (LG) Augsburg billigte dem Mieter mit Urteil vom 23.2.2010 (4 S 3445/09, WuM 2011, S. 366) einen Anspruch auf Erteilung der Pfandfreigabeerklärung gegenüber der Kreissparkasse zu. Der Vermieter habe mit der Übergabe des Kautionssparbuchs das Pfandrecht aufgegeben. Die Verpfändung der Sparguthabenforderung erfolge nach §§ 1273 ff., 1279 ff. BGB nach den Regeln über die Forderungsverpfändung nach den Vorschriften der Übertragung. Zur Verpfändung der Sparforderung sei die Abtretung nach § 398 BGB, außerdem nach § 1280 BGB zur Wirksamkeit die Anzeige des Gläubigers gegenüber dem Schuldner erforderlich. Für die Aufgabe des Pfandrechts fehle eine entsprechende gesetzliche Regelung, woraus folge, dass die Aufhebung des Pfandrechts zwischen den Parteien eine Anzeige an die Bank gerade nicht voraussetze.

In der Übergabe des Sparbuchs liege regelmäßig eine stillschweigende Abtretung. Deshalb habe der Vermieter durch die Rückgabe des Sparbuchs an den Mieter fünf Tage nach der Besichtigung und der Übergabe der Mietwohnung stillschweigend die Aufgabe des Pfandrechts erklärt. Im übrigen haben die Parteien untereinander in der Verpfändungserklärung kein Schriftformerfordernis für die Freigabe vereinbart. Gerade der Wortlaut der Erklärung zeige deutlich, dass zum einen zwischen den Parteien das Pfandrecht eher erlöschen könne als gegenüber der Sparkasse und zum anderen die Schriftform nur gegenüber der Sparkasse gelte.

Die Widerklage sei dagegen unbegründet. Denn der Vermieter habe keinen Anspruch gegen den Mieter auf Rückgabe des Kautionssparbuchs, da er mit dessen Rückgabe das Pfandrecht aufgegeben und die Kaution freigegeben habe.

Auch dieser Fall belegt, dass man als Vermieter vor der Unterzeichnung von Rückgabeprotokollen und vor der Freigabe von Mietsicherheiten unbedingt eingehend die zurückzunehmende Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses auf Schäden und generell auf einen vertragsgemäßen Zustand überprüfen muss. Wegen rechtlicher Nachteile sollte eine Kaution in Form eines verpfändeten Sparbuches, lautend auf den Namen des Mieters, nicht akzeptiert werden.

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Weitere Informationen:
Broschüre "Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietverhältnissen in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete",
1. Auflage 2011, ISBN 978-3-939787-44-0, Preis 9,95 € incl. MWSt.
Die Broschüre kann über Haus & Grund Solingen bezogen werden.

© Dr. Hans Reinold Horst

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