(ho) „ Schlüsselfragen“ im Mietrecht spielen eine große Rolle: einerseits geht es um das Hausrecht des Mieters und um sein Interesse, auch „gefühlt“ ungestört in seiner Wohnung leben zu können. Der Vermieter soll nicht allgegenwärtig sein. Er soll keine Zugangsmöglichkeit zur Wohnung durch eigene Schlüssel behalten; der Mieter soll nicht ständig mit „Besuch rechnen müssen.“ Andererseits geht es um das berechtigte Interesse des Vermieters, zumindest bei entstandenen oder drohenden Gefahren und Schäden sofort in die vermietete Wohnung gelangen zu können, um weitere Schadensverläufe abzuwenden.

Kein Ersatzschlüssel

Klar ist: Übergibt der Vermieter dem Mieter die vermietete Wohnung und räumt er ihm damit ein eigenes Hausrecht ein, so hat er nicht das Recht, einen Schlüssel für sich zu behalten. Anders ist es nur, wenn der Mieter einem Zweitschlüssel in der Hand des Vermieters zustimmt. Denn ohne Einverständnis des Mieters dürfen Vermieter nach der Übergabe der Wohnung keinen Wohnungsschlüssel „für alle Fälle“ behalten. Verstößt der Vermieter gegen diese Regel und betritt er mit dem einbehaltenen Schlüssel die Wohnung des Mieters, so begeht er Hausfriedensbruch (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2009 - 3 U 39/09). Mieter können in solchen Fällen auf Kosten des Vermieters das Schloss auswechseln lassen (AG Köln, Az: 217 C 483/93). Auch dürfen Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt (LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999 - 64 S 305/98, NZM 2000, 543).

Aber: insbesondere in Notfällen, so zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder bei einem Feuer, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (BGH, Urteil vom 20.10. 1971 -: VIII ZR 164/70, NJW 1972, 34). Der BGH hat in dieser Entscheidung ausgesprochen, der Mieter habe den Vermieter darüber zu informieren, wer zum Beispiel in seiner Urlaubsabwesenheit einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt – zum Beispiel der Verwandte oder der vertrauenswürdige Nachbar.

Der Schlüsselinhaber muss für den Vermieter leicht erreichbar sein, also in der Nähe wohnen, um in Notfällen sofort handeln zu können. Bestimmen Mieter zum Beispiel bei Urlaubsabwesenheit keinen Gewährsmann für ihre Wohnung, dem sie den Schlüssel aushändigen, so haften sie dem Vermieter für alle Schäden, die in ihrer Abwesenheit entstehen (BGH, Urteil vom 20.10. 1971 -: VIII ZR 164/70, NJW 1972, 34). Genügt der Mieter seinen Informationspflichten nicht und kann der Vermieter deshalb insbesondere in Notfällen Schäden nicht verhindern, weil er nicht oder nur verzögert in die Wohnung kommt, so ist ihm der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus bleibt es dem Vermieter natürlich bei „Gefahr im Verzug“ unbenommen, die Wohnung durch die Polizei, die Feuerwehr oder durch einen Schlüsseldienst öffnen zu lassen. Das ist etwa bei eintretenden Brand- oder Wasserschäden genauso der Fall, wie zum Beispiel bei Gasgeruch, der aus der Wohnung austritt. Gefahren für Leib oder Leben Dritter oder für die Substanz der Mietsache gehen also Schlüsselfragen und der Schlüsselgewalt vor.

Anzahl der Schlüssel

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden Schlüssel, so richtet sich dies nach der Anzahl der (erwachsenen) Mieter, beziehungsweise der (erwachsenen) Wohnungsnutzer (LG Bonn, Urteil vom 1.2.2010 – 6S 90/09). Verfügt nicht jeder Mieter über einen kompletten Schlüsselsatz, hat er damit nicht oder nur in Absprache mit anderen Mietern oder Wohnungsnutzern Zutritt zur Wohnung oder auch zur Garage, so soll dies nach Auffassung des LG Bonn einen Mietminderungsgrund darstellen.

Zu weit geht aber die vereinzelt anzutreffende Vorstellung, der Vermieter habe auch für einen kompletten Schlüsselsatz zur Nutzung für größere Kinder, Putzhilfen, Briefträger, Zeitungsboten oder sonstige Bedienstete im Haushalt zu sorgen. Diese Schlüssel anzuschaffen, ist nach vorheriger Erlaubnis des Vermieters Sache des Mieters. Beim Auszug hat er alle Schlüssel, also auch die von ihm selbst angeschafften Schlüssel, zurückzugeben. Für die selbst angeschafften Schlüssel kann er einen finanziellen Ausgleich beanspruchen. Wünscht der Vermieter dies nicht, so muss der Mieter die von ihm selbst angeschafften Haus- und Wohnungsschlüssel im Beisein des Vermieters vernichten.

Haftung für den Verlust von Schlüsseln

Schon im laufenden Mietverhältnis kommt bei der Haftung des Mieters wegen verlorener Schlüssel aus § 280 Abs. 1 BGB als Pflichtverletzung eine Verletzung der mietvertraglichen Fürsorge- und Obhutspflicht in Betracht. Davon kann zum Beispiel nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter seine Wohnungsschlüssel während eines Krankenhausaufenthalts im Wertfach des Krankenhauses einschließt und die Schüssel daraufhin aus dem Wertfach entwendet werden. Der Vermieter, der nach diesem Ereignis die Schließanlage im Haus austauscht, kann Schadensersatz mangels Pflichtverletzung nicht verlangen. Zwar sei der Vermieter zur sicheren Aufbewahrung der Haus- und Wohnungsschlüssel verpflichtet, doch habe er dem durch die Nutzung des Wertfachs in ausreichender Weise Rechnung getragen (AG Ahrensburg, Urteil vom 25.6.2010 – 47 C 1171/09, ZMR 2010, 858).

Ferner kommt bei Schlüsselverlusten eine Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB in Betracht. Um sie ordnungsgemäß zu erfüllen, muss der Mieter die Wohnung mit sämtlichen Schlüsseln zurückgeben. Kann er dies wegen eines oder mehrerer verlorener Schlüssel nicht, so ist er wegen der Gefahr des Missbrauchs der verlorenen Schlüssel grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Mieter einen Wohnungsschlüssel einfach wegwirft und sich gegenüber dem Vermieter darauf beruft, der Schlüssel sei ohnehin beschädigt gewesen (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 –WuM 2010, 355).

In beiden Fällen gilt anderes nur, wenn der Mieter darlegen und nachweisen kann, dass die Gefahr eines Missbrauchs der verlorenen Schlüssel nicht besteht. Das lässt sich annehmen, wenn der Mieter den Schlüssel an einer nicht mehr zugänglichen Stelle wie zum Beispiel auf einem See oder in einem Fluss verloren hat oder nachweisen kann, dass der Finder des Schlüssels als nicht autorisierter Besitzer den Schlüssel einer bestimmten Wohnung nicht zuordnen kann. Dagegen kann von einer Gefahr des Missbrauchs ausgegangen werden, wenn der Mieter nach seiner Behauptung einen beschädigten Schlüssel entsorgt hat (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 –WuM 2010, 355).

Der Mieter muss konkret, schlüssig und nachvollziehbar vortragen, wo er den Schlüssel verloren hat, um die Prognose einer Missbrauchsgefahr sicher treffen zu können. Dem genügt zum Beispiel eine Mieterin nicht, die sich gegenüber dem Vermieter dahin einlässt, dass ihr Sohn den Hausschlüssel für das Mietshaus in Hamburg vermutlich am „Strand von Rostock" verloren habe. In diesem Falle kann eine Missbrauchsgefahr nicht sicher ausgeschlossen werden. Der Vermieter darf dann die Schließanlage auswechseln und die Kosten dafür in Rechnung stellen. Denn der Sohn der Mieterin hat offensichtlich den Schlüssel nicht hinreichend sorgfältig mitgeführt, was zum Verlust führte. Dieses Verschulden wird der Mieterin zugerechnet (AG Hamburg, Az. 43b C 228/07).

Neben der Pflichtverletzung ist ein entsprechendes Verschulden des Mieters am Verlust der Schlüssel gesondert zu prüfen.

Schuldet der Mieter Schadensersatz, so kann dies bei Verlust des Wohnungszentralschlüssels den vollständigen Austausch der Schließanlage umfassen (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 –WuM 2010, 355). Bei der Berechnung der Höhe des Schadenersatzes soll eine fiktive Schadensberechnung auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Handwerkerbetriebs nicht möglich sein. Berechnungsgrundlage kann nach Auffassung des AG Ludwigsburg nur die Rechnung nach dem Austausch der Schließanlage sein (AG Ludwigsburg a. a. O.). Der Vermieter muss die Schlösser also konkret ausgetauscht haben, bevor er erfolgreich Zahlung verlangen kann.

© Dr. Hans Reinold Horst

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