(ho) Tauscht der Vermieter alte Fenster gegen neue aus und spart er damit nachhaltig Energie ein, so liegt eine modernisierende Baumaßnahme vor. Nach Beendigung der Maßnahme kann der Vermieter die Miete deshalb wegen energetischer Modernisierung der Wohnung erhöhen (11% der investierten Baukosten, bezogen auf die Jahresmiete). Dazu muss er dem Mieter aber zuvor verdeutlichen, wie viel Energie durch die Modernisierungsmaßnahme eingespart wird. Andernfalls muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden (Amtsgericht - AG - München, Urteil vom 26.4.2010 - 424 C 19779/09). Seiner Erläuterungspflicht genüge der Vermieter nicht, wenn er im Ankündigungsschreiben die Energieeinsparung nur behaupte, so der Münchener Amtsrichter. Der Mieter müsse konkret über neue und alte Wärmedämmwerte informiert werden, damit er die Energieeinsparung nachvollziehen könne.

Unsere Anmerkung: Häufig lassen sich die alten Wärmedämmwerte der auszutauschenden Fenster nicht mehr beschaffen, sei es, dass Produktinformationen nicht mehr erlangt werden können, sei es, dass der damalige Lieferant nicht mehr um Auskunft befragt werden kann. Um dem Vermieter seine Darlegungs- und Erläuterungspflicht zu vereinfachen, sieht der Entwurf eines neuen „Mietrechts 2011“ vor, auf „anerkannte Pauschalwerte“ zurückgreifen zu dürfen, die einen allgemeinen Wärmedämmwert nach Gewerk und nach Baualtersklasse geordnet ausweisen. Noch ist dieses neue Recht nicht in Kraft, so dass der Vermieter mit den aufgezeigten Nachweisschwierigkeiten allein gelassen wird. Einstweilen hilft nur, sich einen Wärmedämmwert der alten Fenster entweder von einem neutralen und unabhängigen Sachverständigen oder von dem bauausführenden Unternehmer bescheinigen zu lassen.

Daneben sollte unbedingt auch der ordnungsgemäße und mangelfreie Zustand der alten Fenster beweisbar dokumentiert werden. Denn nur dann können die vollen Anschaffungskosten einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung zugrunde gelegt werden. Eventuelle Reparaturkostenanteile müssen nämlich von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Das kann dazu führen, dass eine Mieterhöhung nicht mehr möglich ist, wenn die Reparaturkosten die Neuanschaffung und Einbaukosten erreichen oder sogar übersteigen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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