(Ho) Wer in Urlaub fährt und seine Wohnung verlässt, muss Vorkehrungen treffen, damit bei seiner Rückkehr keine böse Überraschung auf ihn wartet. Natürlich ist kein Mieter verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen und auf sie aufzupassen. Er hat ein Nutzungsrecht, aber keine Nutzungspflicht. Gleichwohl hat jeder Mieter eine Obhutspflicht im Hinblick auf seine Mietwohnung. Er muss also auch in seiner Abwesenheit sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden. So muss er es sofort dem Vermieter melden, wenn Schäden auftreten, damit dieser sie beheben und eventuelle Gefahren abwehren kann (Pflicht zur Mängelanzeige: § 536 c Abs. 1 und 2 BGB). Bei ernsten Gefahrensituationen trifft den Mieter diese Anzeigepflicht sofort, bei kleineren Schäden sind zwei Wochen maximal ausreichend.

Insbesondere in Notfällen, so zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder bei einem Feuer, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (BGH, Az.: VIII ZR 164/70). Der BGH hat in dieser Entscheidung ausgesprochen, der Mieter habe den Vermieter darüber zu informieren, wer in seiner Urlaubsabwesenheit einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt – zum Beispiel der Verwandte oder der vertrauenswürdige Nachbar.

Der Schlüsselinhaber muss für den Vermieter leicht erreichbar sein, also in der Nähe wohnen, um in Notfällen sofort handeln zu können. Bestimmen Mieter zum Beispiel bei Urlaubsabwesenheit keinen Gewährsmann für ihre Wohnung, dem sie den Schlüssel aushändigen, so haften sie dem Vermieter für alle Schäden, die in ihrer Abwesenheit entstehen (BGH, Az: VIII ZR 164/70). Genügt der Mieter seinen Informationspflichten nicht und kann der Vermieter deshalb insbesondere in Notfällen Schäden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, so ist ihm der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus bleibt es dem Vermieter natürlich bei „Gefahr im Verzug“ unbenommen, die Wohnung durch die Polizei, die Feuerwehr oder durch einen Schlüsseldienst öffnen zu lassen. Das ist etwa bei eintretenden Brand- oder Wasserschäden genauso der Fall, wie zum Beispiel bei Gasgeruch, der aus der Wohnung austritt. Gefahren für Leib oder Leben Dritter oder für die Substanz der Mietsache gehen also Schlüsselfragen und der Schlüsselgewalt vor.

Der Vermieter selbst kann allerdings keinen eigenen Ersatzschlüssel verlangen (AG Köln, Az: 217 C 483/93 –). Denn ohne Einverständnis des Mieters dürfen Vermieter nach der Übergabe der Wohnung keinen Wohnungsschlüssel „für alle Fälle“ behalten. Verstößt der Vermieter gegen diese Regel und betritt er mit dem einbehaltenen Schlüssel die Wohnung des Mieters, so begeht er Hausfriedensbruch. Mieter können in solchen Fällen auf Kosten des Vermieters das Schloss auswechseln lassen (AG Köln, Az: 217 C 483/93). Auch dürfen Mieter fristlos kündigen, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt.

Häufig übernimmt ein Nachbar oder ein Bekannter in Abwesenheit des Mieters

• dessen Wohnungsaufsicht,
• das Leeren des Briefkastens oder
• das Gießen der Blumen.

So sollte man bei längerer Abwesenheit auch darum bitten ab und zu die Wohnung durchzulüften, um so einer Bildung von Schimmel vorzubeugen. Wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften des Mieters zurückzuführen ist, kann er die Miete nicht mindern (OLG Frankfurt, Az.: 19 U 7/99). Im Gegenteil haftet der Mieter dann selbst auf Schadensersatz. Bei Abwesenheit in kälteren Jahreszeiten muss der Mieter dafür sorgen, dass die vorhandenen Heizeinrichtungen ein Einfrieren der Leitungen verhindern (BGH, Az.: VIII ZR 173/66). Ist ein Wasserhahn zwar zugedreht, aber nicht derart stark, dass er auch bei Druckschwankungen dicht bleibt, haftet ebenfalls der Bewohner für entstehende Schäden (OLG Stuttgart, Az.: 7 U 135/05).

Wer im Fall der eigenen Urlaubsabwesenheit einer guten Freundin und Nachbarin die Aufsicht über Haus und Wohnung überträgt, sollte die versicherungsrechtliche Seite im Blick behalten. Stellt man zum Beispiel bei der Rückkehr fest, dass die Badezimmerfliesen ruiniert sind, kann es für einen selbst teuer werden: Die gute Freundin hatte die Wohnung zwar gehütet, dass Marmorbad aber mit Kalkreiniger geschrubbt. Ein Fall für den Handwerker – und für die Versicherung. Gerade in diesen Fällen zahlen Versicherungen aber häufig nicht.

Denn was oft unbekannt ist:
Wer im Urlaub seine Wohnung Freunden oder Nachbarn anvertraut, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen, falls diese einen Schaden verursachen. Normalerweise springt die Haftpflichtversicherung ein, wenn der Versicherte einen anderen schädigt. Wer also bei Freunden zu Besuch ist und dort versehentlich den teuren Flachbildschirmfernseher umreißt, kann die Kosten für die Neuanschaffung bei seiner Versicherung geltend machen.
Anders sieht es aber aus, wenn man den Schaden durch eine sogenannte Gefälligkeitshandlung verursacht:
Wer bei Urlaubern die Blumen gießt, dabei über das Kabel des Fernsehers stolpert und das gute Stück zerschlägt, der kann nicht belangt werden.

Grundsätzlich gilt:
Wenn man jemandem einen Schaden zufügt, dann haftet man auch. Wird man aber um einen Gefallen gebeten, dann ist in diesen Fällen oft von einem sogenannten stillschweigenden Haftungsausschluss auszugehen. Wenn man sich schon hilfsbereit zeigt, so soll man nicht dafür noch bestraft werden, falls etwas zu Bruch geht, so der Grundgedanke. Rechtlich ist damit klar: Wer Freunde als Wohnungshüter anheuert, nimmt grundsätzlich das Risiko in Kauf, dass dabei etwas schief gehen kann. Jenseits aller rechtlichen Erwägungen kann die Freundschaft allerdings durchaus Kratzer bekommen, wenn ausgelaufenes Gießwasser Beulen im Parkett hinterlässt oder die wertvolle Vase als Familienerbstück zu Bruch geht.

Deshalb unser Rat:
Urlauber und nachbarliche, bzw. befreundete Helfer sollten klar regeln, was im Schadensfalle gilt und sich darüber austauschen, ob dann eine Versicherung eingreift.

Generell müssen Mieter an die Pflichten gegenüber der Versicherung denken. Bleibt die Wohnung länger als 60 Tage unbeaufsichtigt, will die Hausratversicherung schriftlich informiert werden (§ 13 VHB). Als beaufsichtigt gilt die Wohnung nur, wenn sich „während der Nacht eine dazu berechtigte volljährige Person darin aufhält“, wie im Kleingedruckten nachgelesen werden kann. Wird die „Gefahrerhöhung“ nicht angezeigt, steht im Ernstfall der Versicherungsschutz auf der Kippe. Für Eigentümer mit Wohngebäudeversicherung gilt dies gleichermaßen.

Überfüllte Briefkästen sind auch eine Einladung für Einbrecher. Nachbarn sollten regelmäßig leeren.
Die Alternative:
Ein Nachsendeauftrag bei der Post (bis zu 6 Monate zu 15,20 €) oder Postlagerung (bis 1 Monat 8,20 €).

Verpflichten sich die Mieter, die Treppenhausreinigung und das Fegen des Gehweges vor dem Hauseingang selbst zu übernehmen, um die Nebenkosten niedrig zu halten, dann müssen diese Arbeiten auch während der Urlaubszeit erledigt werden. Funktioniert dies aufgrund nachbarlicher Absprachen nicht, so muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und zum Beispiel einen Putzservice beauftragen. Bei besonders schwerem Fehlverhalten in diesem Bereich kann der Vermieter sogar den Mietvertrag kündigen (AG Wiesbaden, Az.: 91 C 2213/99-19) oder mindestens eine Abmahnung erteilen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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