(ho) Häufig ist der Fall des allein lebenden Mieters, der in der Wohnung verstirbt und dessen Erben dem Vermieter nicht bekannt sind. Lässt sich der Erbe nicht ermitteln und bleibt er unbekannt, gibt es aber Personen, die sich um den Nachlass kümmern, ohne Erbe zu sein oder ohne in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, so bietet es sich an, diese Personen für den unbekannten Erben kündigen zu lassen und für den Erklärenden eine Freistellungsvereinbarung zu treffen. Denn derartige Kündigungen können über eine nachträgliche Genehmigung durch den Erben wirksam werden (§ 185 BGB).

Findet sich niemand, der für den Nachlass handeln kann oder ist ein Mietrückstand entstanden, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigt, bleibt nur der Weg, eine Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB zu beantragen. Denn im Falle des Todes des Mieters ist eine öffentliche Zustellung der Kündigung nach § 132 BGB nicht möglich. Damit schafft sich der Vermieter einen Adressaten, dem er eine Kündigung zustellen kann oder jedenfalls eine Person, die für den Nachlass handeln, also auch eine Kündigung aussprechen kann.

Das funktioniert im Fall der Nachlasspflegerbestellung nach § 1961 BGB bereits im Falle eines Rechtsschutzinteresses des Antragstellers, ohne dass er einen Kostenvorschuss leisten muss (OLG Hamm, Beschluss vom 22.06.2010 I-15 W 308/10, NJW-RR 2010, 1594). Denn grundsätzlich ist die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Entrichtung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig. Ein Nachlasspfleger ist sowohl befugt, die Kündigung der Wohnung entgegenzunehmen wie auch über die Räumung der Mietsache zu verhandeln. Auch den unbekannten Erben, so das OLG Hamm, müsse schließlich daran gelegen sein, das Mietverhältnis zu beenden. Nur so werde der Nachlass nicht noch weiter durch Mietrückstände belastet. Im Falle von Mietschulden des Verstorbenen leitet sich das Rechtsschutzinteresse für den Antrag stellenden Vermieter schon daraus ab, dass er bei unbekannt bleibenden Erben Mietforderungen gegen den Nachlass geltend machen will (LG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 11 T 160/08, ZMR 2009, S. 41)

Parallel sollte eine entsprechende Erklärung auch gegenüber dem Landesfiskus abgegeben werden. Denn in dem Fall, dass sich keine anderen Erben finden lassen, ist der Landesfiskus nach § 1936 BGB gesetzlicher Erbe, haftet aber im Ergebnis nur für den Nachlass (§ 2011 BGB, § 780 Abs. 2 ZPO). Ist in diesem Falle der Nachlass nichts wert, bleibt der Vermieter auf seinen Forderungen sitzen.
Auch der Versuch einer Einbindung der Sozialbehörde bleibt erfolglos, wenn der Mieter verstorben ist und die Miete, Nebenkosten oder zum Beispiel Renovierungsarbeiten schuldig geblieben ist. Denn hier hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass das Sozialamt noch nachzuzahlende Miete übernimmt. Das gilt ebenso für die – gescheiterte – Inanspruchnahme der ARGE aus einer Garantieerklärung, die sie als Mietsicherheit zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters abgegeben hat (AG Bochum, Urteil vom 25.10.2006 – 67 C 191/06). Denn nur die „gegenwärtige“ sozialhilferechtliche Bedürftigkeit zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs wird gedeckt, die bei Verstorbenen nicht mehr existiert. Mietübernahmeerklärungen oder Garantien der Sozialbehörden sind also bei Tod des Mieters wertlos.

Nähere Informationen zur Abwicklung des Mietverhältnisses bei Tod des Mieters:
Broschüre „ Geld und Mietende“, 4. Auflage 2010, ISBN 978-3-939787-26-6,
203 Seiten DIN A5, Preis 14,95 € zuzüglich 2,50 € Versandkosten bei Einzelbildstellung
zu beziehen über Haus & Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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