(ZV) In ihrem Energiekonzept hat sich die Bundesregierung das Ziel gesetzt, die energetische Sanierungsrate im Wohnungsbestand zu verdoppeln. Da knapp 60 Prozent aller Wohnungen vermietet werden, ist hierfür die Entschärfung des Investor-Nutzer-Dilemmas zwingend notwendig: Während der Vermieter die Investitionskosten trägt, profitiert alleine der Mieter von den hierdurch eingesparten Energiekosten.

Das Mietrecht räumt dem Vermieter zwar die Möglichkeit ein, seine Mieter im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung an den Investitionskosten zu beteiligen. Diese Regelung läuft jedoch ins Leere, solange sie nicht auch für viele klima- und umweltfreundliche Modernisierungen unzweifelhaft gilt. So müssen Mieter beispielsweise den klimapolitisch sinnvollen Einbau solarthermischer Anlagen nicht dulden. Zudem sind die formellen Hürden einer Beteiligung der Mieter an den Investitionskosten so hoch, dass gerade private Vermieter hieran regelmäßig scheitern. Aus diesen Gründen sieht das Energiekonzept der Bundesregierung vor, das Mietrecht ausgewogen zu novellieren und für energetische Modernisierungen investitionsfreundlicher zu gestalten.
Wirksamkeit fraglich
Bis diese Mietrechtsänderungen kommen, könnten die bekannten mietrechtlichen Hürden möglicherweise mithilfe einer Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermietern und Mietern aus dem Weg geräumt werden. Die Wirksamkeit solcher Modernisierungsvereinbarungen ist jedoch höchst fraglich. Das Mietrecht sieht für die entscheidenden Themen der Duldungspflicht, der Mietminderung und der Modernisierungsmieterhöhung vor, dass vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind. Mit anderen Worten: das für Kompromisse typische gegenseitige Ein lenken ist im Mietrecht nicht möglich, da Mieter nicht wirksam auf ihre Rechtspositionen verzichten können. Für jeden Vermieter birgt der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung folglich ein hohes Risiko. Die von ihm eingeräumten Zugeständnisse sind grundsätzlich wirksam, die des Mieters sind es nicht.

Die Anfang dieses Jahres vom Deutschen Mieterbund (DMB) vorgestellte Mustermodernisierungsvereinbarung ist – wenig überraschend – für die Vermieter nur nachteilig. So soll der Vermieter beispielsweise von vornherein auf fast die Hälfte seines Mieterhöhungspotenzials verzichten. Auch weitere Mieterhöhungen sollen möglichst für mehrere Jahre ausgeschlossen werden. Die vorgesehene Vereinbarung über die Höhe der Mietminderung ist mit dem beschriebenen Makel der einseitigen Bindung belastet: Ist die vereinbarte Mietminderung höher als die gesetzlich vorgesehene, ist der Vermieter an den Vertrag gebunden. Mieter hingegen können rechtlich wirksam keine Mietminderung unter der gesetzlich möglichen unterschreiben.
Vermieter nicht beteiligt
Es bleibt bemerkenswert, dass die Mustermodernisierungsvereinbarung des DMB von der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) herausgegeben und vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU) gefördert wird. BMU und vzbv haben darauf verzichtet, die Seite der Vermieter vor ihrer Unter -stützung der DMB-Position zu beteiligen. Die nun vorliegende Mustervereinbarung wird sich daher in der Praxis kaum beweisen können. Sie nutzt nur einer Seite und löst das Investor-Nutzer-Dilemma nicht.

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