(Ho) Fehlen besondere Anhaltspunkte
zu einer rechtlich bindenden Erklärung der ARGE gegenüber dem
Vermieter, die Miete für den sozialhilfeberechtigten Mieter einschließlich
Betriebskosten zu übernehmen, kann eine Genehmigungserklärung
des Mietvertrags mit der Ankündigung, die Miete direkt an den Vermieter
zu zahlen, nur als bloße Mitteilung einer Tatsache verstanden werden,
ohne das der ARGE ein diesbezüglicher Rechtsbindungswille unterstellt
werden kann. Diese Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 27.07.2010
(Az: I – 24 U 230/09) bedeutet, dass der Vermieter im Falle von
Zahlungsrückständen seines Sozialhilfe beziehenden Mieters aus
einer Mietübernahmeerklärung der ARGE (früher Sozialamt)
keinerlei Ansprüche herleiten kann. Die ARGE muss also trotz der
Mietübernahmeerklärung weder Miete noch Betriebskosten direkt
an den Vermieter entrichten.
Sie meinen, dass klingt paradox ? Und Sie fragen sich, wie ein solcher
Fall überhaupt entstehen kann?
Ganz einfach:
Der Sozialhilfe berechtigte Mieter genügt zum Beispiel seinen verwaltungsrechtlichen
Mitwirkungspflichten gegenüber der ARGE nicht und unterlässt
etwa Informationen über etwaige Hinzuverdienste oder die aktuelle
Zusammensetzung seines Haushalts (Bedarfsgemeinschaft). Dann gehen die
Behörden schlicht davon aus, dass Sozialhilfeansprüche nicht
mehr bestehen, klappen den Aktendeckel zu und stellen die Zahlungen an
den Vermieter kommentarlos ein. So auch in dem vom OLG Düsseldorf
entschiedenen Fall. Der Vermieter berief sich dagegen auf die vorab erteilte
Mietübernahmeerklärung sowie auf den ausdrücklich behördlich
genehmigten Mietvertrag – erfolglos. Weder aus öffentlich –
rechtlichen Beziehungen zur Behörde noch zivilrechtlich könne
der Vermieter aus der Mietübernahmeerklärung vorgehen. Denn
die Behörde wolle mit einem solchen Schreiben nur eine Tatsache –
die beabsichtigte direkte Zahlung – mitteilen, sich aber nicht rechtlich
dazu verpflichten, so die OLG Richter in Düsseldorf. Da fragt man
sich, was dann eine solche „Mietübernahmeerklärung“
überhaupt noch wert ist?
Praxistipp:
Bei eintretendem Zahlungsrückstand bleibt also nichts anderes übrig,
als wegen eines vorab festgestellten Zahlungsverzugs fristlos
zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, §
543 Abs. 1 BGB), und danach Räumungs- und Zahlungsklage
zu erheben. Ist die Klage ausschließlich auf Zahlungsverzug gestützt
und nach dem Vorbringen des klagenden Vermieters auch offenkundig begründet,
informiert das Prozessgericht die ARGE über diese Entwicklung, um
zu erreichen, dass die ARGE die Mietschulden übernimmt oder zumindest
eine entsprechende Zahlung ankündigt. Zu einer entsprechenden Mitteilung
ist das Prozessgericht nach § 22 Abs. 6 SGB II verpflichtet. Aus
entsprechenden Verpflichtungserklärungen der ARGE zur Abwendung einer
fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann man dann allerdings
auch gegen die ARGE selbst vorgehen. Sie können Grundlage einer Zahlungsklage
direkt gegen die ARGE sein.
Durch Kündigung und Räumungsklage kann also ein „Umweg“
beschritten werden, um die Mietzahlungen doch noch zu erreichen.
© Dr. Hans Reinold Horst
<< zurück |