(Ho) Klimaschutz über alles – da darf doch auch das Mietrecht nicht im Wege stehen. Mit diesem Credo legt das Bundesjustizministerium jetzt einen Diskussionsentwurf zur Änderung des Mietrechts vor und arbeitet damit einen Auftrag ab, den bereits die Koalitionsvereinbarung der amtierenden Bundesregierung am 26. Oktober 2009 formuliert hatte: Energetische Sanierungen und Modernisierungen von Gebäuden sollen dem Vermieter erleichtert werden und nicht am Widerstand der Mieter scheitern dürfen. Ferner soll dem Mietnomadentum Einhalt geboten werden. Zufrieden oder gar glücklich ist mit dem Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes keiner. Der Deutsche Mieterbund sieht den Entwurf als Frontalangriff auf den sozialen Mieterschutz, Haus & Grund sieht den Entwurf erst Recht nicht als „großen Wurf“: Er gehe an der Praxis des Mietrechtsalltags vorbei und greife nicht. Doch zunächst – worum geht es im Einzelnen?

1. Energetische Sanierungen und Modernisierungen von Gebäuden
   Der Diskussionsentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen neu zu regeln und dem Mieter gesteigerte Duldungspflichten bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen aufzuerlegen. Dabei soll die „energetische Modernisierung“ alle Maßnahmen umfassen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz und zum Klimaschutz beitragen. Derartige Baumaßnahmen soll der Mieter im Unterschied zum bisherigen Recht bei der Modernisierung einschränkungslos und vorbehaltlos dulden müssen. Ergänzend wird ihm bei „rechtlich verpflichtenden“ ordnungsgemäß durchgeführten energetischen Modernisierungen „das Recht zur Mietminderung abgeschnitten“. Nach dem noch geltenden Mietrecht kann der Mieter Beeinträchtigungen in seiner Wohnnutzung, die ihm durch die bauausführenden Maßnahmen entstehen, noch mit Mietminderungen ahnden. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen sollen gesenkt werden. Zugleich wird klargestellt, welche Rechtsfolgen fehlerhafte Modernisierungsankündigungen für das Mieterhöhungsverfahren haben.
    
   Abgesehen von energetischen Modernisierungen behält die beabsichtigte Mietrechtsreform in allen anderen Modernisierungsfällen die grundsätzlich geltende Regelungstechnik bei: Führen die Maßnahmen zur Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, so mindert sich die geschuldete Miete. Der Mieter kann – künftig jedoch befristet – Härtegründe einwenden. Auch soll es bei dem Grundsatz bleiben, dass die Kosten wie bisher mit jährlich 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch weiter für die energetische Modernisierung.
    
   Haus & Grund Deutschland hat in einer öffentlichen Stellungnahme den Gesetzesentwurf zu Recht als „Mogelpackung“ bezeichnet. Die Pläne seien vollkommen enttäuschend. Höhere Kostenumlagen, der Ausschluss von Mietminderungen während der Umbauarbeiten und die Pflicht der Mieter, die Sanierungen ohne Vorbehalt zu dulden, würden nur greifen, wenn die energetische Modernisierung eines Hauses auch rechtlich gefordert sei. Dies aber sei nur selten der Fall und komme etwa bei der Heizungserneuerung oder bei der Dämmung von Geschossdecken in Frage. Vor allem aber gibt es keine Rechtspflicht zur energetischen Modernisierung. Denn die Energieeinsparverordnungen, die entsprechende Gebote enthalten, wirken nur öffentlich rechtlich im Verhältnis zur Baubehörde und letztendlich im Verhältnis auch zum Schornsteinfeger als „Kontrollinstanz“. Mietrechtliche Verpflichtungen begründen sie also nicht. Der Entwurf zielt also vollständig ins Leere. Gibt es aber keine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung, so können die Mieter auch wie bisher die Miete bei Bauarbeiten mindern. Auch eine vorbehaltlose Duldungspflicht des Mieters bei energetischen Baumaßnahmen ist dann wohl in der Vermieterpraxis nicht anzutreffen, weil sie eben auch an rechtlich verpflichtende Modernisierungen anknüpft oder an die Tatsache, dass der Vermieter hinterher keine Mieterhöhung nach Modernisierung vornimmt. Vor allem die zweite Variante wälzt Kosten vollständig auf die Vermieter ab. Klimaschutz aber ist ein „politisches Allgemeinwohlziel“ und muss daher auf möglichst breite Schultern verteilt werden, um effektiv zu sein. Außerdem sind es die Mieter, die durch Heizkostenersparnis von energetischen Baumaßnahmen profitieren.
    
   Ganz andere Töne kommen dagegen vom Land Berlin: Mit einem Gesetzesantrag zum „Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten“ an den Bundesrat (Bundesrat-Drucksache 637/10 vom 12.10.2010) will man einem „Mieterhöhungsdruck“ entgegenwirken, „hohe Mietrenditen begrenzen und damit einen wichtigen Beitrag zur Sicherung der Bestandsmieten …. leisten“. Woher diese Erkenntnisse stammen, ist bereits völlig unerfindlich. Schon ein Blick in die Statistiken des als neutral geltenden Statistischen Bundesamtes hätte diesen Ansatzpunkt vom Tisch gefegt. Scheinbar aber liegt Wiesbaden von Berlin zu weit entfernt. So will das Land Berlin den „Mietpreisauftrieb“ durch eine vermieterfeindliche Veränderung des Rechts zur Mieterhöhung begrenzen und die Höhe des Modernisierungszuschlags von derzeit 11 Prozent auf 9 Prozent der investierten und anrechenbaren Baukosten auf die Jahresmiete absenken. Wie gesagt, eine völlig praxisferne Einschätzung der wohnungswirtschaftlichen Marktsituation, die die soziale Mieterschutzfunktion des Wohnungsmieterechts um eine Komponente anreichert, die Assoziationen zu sozialistischen Wohnungsbewirtschaftungsmaßstäben aufkommen lässt.
    
2. Mietnomaden
    
   Doch zurück zum Diskussionsentwurf des Bundesjustizministeriums: Um dem Mietnomadentum zu begegnen, soll das Räumungsverfahren bei vermieteten Wohnungen effizienter und kostengünstiger ausgestaltet werden. So soll der Vermieter künftig die Möglichkeit haben als gleichberechtigte Alternative zur sogenannten klassischen Räumung eine Räumungsform auszuwählen, die auf die bloße Besitzbeschaffung des Wohnraums beschränkt bleibt (sogenanntes Berliner Modell). Damit sollen dem Vermieter insbesondere hohe Kostenvorschüsse für Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts erspart bleiben. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die sich in der Wohnung aufhält, gegen die sich aber der Vollstreckungstitel nicht richtet, so kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person künftig schnell im Wege des einstweiligen Räumungsschutzes erlangt werden (§ 940 a ZPO). Schließlich soll ein neuer Kündigungsgrund geschaffen werden, wonach auch bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution genauso wie beim Verzug mit der Mietzahlung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden kann.
    
   Diese Vorschläge zur Abwehr von Mietnomaden sind wenig zielführend. Denn der betroffene Vermieter wird auch künftig nur auf ein Drittel der Mietkaution zur Begleichung der Schäden zurückgreifen können, die von Mietnomaden verursacht wurden. Denn der Mieter muss nur etwas mehr als ein Drittel der Kaution leisten, um den geplanten neuen Kündigungsgrund abwenden zu können. Schon dann ist er mit zwei Kautionsraten nicht mehr im Verzug. Viel notwendiger wäre es, dass die bestehenden Kündigungsmöglichkeiten schnell und wirksam bis zur Räumung der Wohnung durchgesetzt werden könnten. Statt der Schaffung eines weiteren Kündigungsgrundes muss dafür die Nutzung des einstweiligen Rechtschutzes ermöglicht werden.
    
   Auch die geplante Wahlalternative bei der Wohnungsräumung (Berliner Modell) bringt dem Vermieter nichts Neues. Es handelt sich lediglich um eine Klarstellung. Denn der BGH hat bereits in seinen Beschlüssen vom 05.11.2005 (Az.: I ZB 45/05) und vom 10.08.2006 (Az.: I ZB 135/05) klargestellt, dass die „Berliner Räumung“ zulässig ist.

Statt einer „Mietrechtsreform“ genau wie im Jahre 2001 nun auch wieder nur ein verunglücktes und praxisfernes „Reförmchen“? Das kommende Jahr 2011 wird die Antwort bringen, denn dann sollen die neuen Mietrechtspläne nach derzeitiger Berliner Planung im Gesetz stehen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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