(Ho) Mit Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – erkennt der BGH eine Pflicht des Mieters zur Zahlung einer vereinbarte Barkaution nur dann an, wenn zuvor der Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kautionskontos führt, auf das der Mieter den Betrag dann einzahlt. Wird vereinbart, dass die Kautionssumme in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu überweisen ist, soll nach dieser Entscheidung, die bisher nur in Form einer Presseveröffentlichung vorliegt, keine Pflicht des Mieters zur Zahlung der Kaution entstehen.

Gesetzlich ist in § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB für Wohnungsmietverhältnisse ausdrücklich geregelt, dass die Parteien vereinbaren können, dass die Barkaution in Form einer Geldsumme an den Vermieter überlassen wird. Den Vermieter trifft dann die Pflicht, die überlassene Geldsumme insolvenzfest zu einem Zins anzulegen, der mindestens für eine dreimonatige Spareinlage gilt. Mit seiner erwähnten Entscheidung „streicht“ der BGH in der Praxis die gesetzlich ausdrücklich so vorgesehene Überlassung einer Geldsumme auch in bar oder durch Scheck und engt die Vereinbarkeit von Mietkautionen im Ergebnis auf die Überweisung eines schon zuvor eingerichteten insolvenzfesten Mietkautionskontos ein. Obgleich dieses Ergebnis nicht gesetzeskonform ist, wird es in der Praxis beachtet werden müssen.
Daraus folgt als

Empfehlung:

Wird auf der Grundlage des niedersächsischen Wohnungsmietvertrages 010, dort 5.1, eine Barkaution vereinbart, so sollte dem Mieter in jedem Fall beweisbar zusätzlich ein insolvenzfestes Treuhandkonto als Mietkautionskonto nachgewiesen und benannt werden, auf das er die Kautionssumme einzahlt. Wurden Barbeträge oder Zahlungen per Scheck bereits angenommen, sollte der Nachweis eines eingezahlten Kautionsbetrages auf ein solches insolvenzfestes Mietkautionskonto umgehend erfolgen.

Als Mietkautionskonto tauglich ist nur das „offene Treuhandkonto“. Darunter ist ein Konto zu verstehen, das speziell für einen anderen geführt wird, und zwar so, dass dies nach Außen erkennbar ist. Notwendig ist dazu die Bezeichnung als „Kautionskonto“, bzw. der Ausweis eines Treuhandvermerks. Nur dann ist das Konto „insolvenzfest“, also im Fall der Vermieterinsolvenz eindeutig vom Vermögen des Vermieters getrennt ausgewiesen. Schon nach dem Willen des Gesetzgebers soll durch die angeordnete insolvenzfeste Anlage der Mietkaution der Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters geschützt werden, um sicherzustellen, dass dem Sicherungszweck der Kaution entsprechend bei Ende des Mietverhältnisses nicht verbrauchte Kautionsanteile in jedem Fall auch an den Mieter zurückgezahlt werden können. Gleichzeitig ist mit der Anordnung der insolvenzfesten Kautionsanlage ausgedrückt, dass das Pfandrecht der kontoführenden Geldinstitute an dem Kautionskonto ausgeschlossen sein muss. In der Sache geht es darum, dass die Bank neben anderen Gläubigern des Vermieters nicht durch Pfändung auf das Mietkautionskonto zugreifen kann.

© Dr. Hans Reinold Horst

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